Na czym polega dzierżawa ziemi pod farmę fotowoltaiczną?
Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to coraz popularniejszy model współpracy pomiędzy właścicielami gruntów a firmami zajmującymi się budową i eksploatacją farm słonecznych. W praktyce polega on na tym, że właściciel działki oddaje swoją nieruchomość w użytkowanie inwestorowi na określony w umowie czas, zazwyczaj od 25 do 30 lat, w zamian za stały czynsz dzierżawny. Dzięki temu grunt, który do tej pory mógł przynosić niewielkie zyski lub był wykorzystywany w ograniczonym zakresie, staje się źródłem stabilnego i przewidywalnego dochodu pasywnego.
Proces ten nie wymaga od właściciela ponoszenia nakładów inwestycyjnych – wszelkie koszty związane z przygotowaniem projektu, uzyskaniem pozwoleń, budową farmy fotowoltaicznej i jej późniejszą eksploatacją leżą po stronie dzierżawcy, czyli inwestora. Naszym zadaniem jest jedynie udostępnienie terenu zgodnie z warunkami umowy oraz utrzymywanie współpracy w ramach ustalonych zasad.
Jak wygląda współpraca z inwestorem lub firmą fotowoltaiczną?
Pierwszym krokiem jest nawiązanie kontaktu z potencjalnym inwestorem, który dokonuje wstępnej analizy działki. Sprawdza się m.in. jej lokalizację, nasłonecznienie, dostęp do infrastruktury energetycznej oraz status prawny. Jeśli grunt spełnia wymagania, strony rozpoczynają negocjacje warunków dzierżawy.
Po podpisaniu umowy inwestor przejmuje na siebie wszystkie formalności, począwszy od uzyskania warunków przyłączeniowych, poprzez przygotowanie projektu budowlanego, aż po realizację i uruchomienie farmy. W trakcie trwania dzierżawy to on odpowiada za serwis, monitoring oraz ewentualne naprawy. Właściciel gruntu otrzymuje w tym czasie ustalone wynagrodzenie – najczęściej w formie corocznego czynszu, waloryzowanego o inflację.
Taki model współpracy jest szczególnie korzystny dla osób, które posiadają duże areały ziemi, ale nie chcą lub nie mogą samodzielnie prowadzić działalności w branży OZE. Współpraca z doświadczonym partnerem minimalizuje ryzyko i pozwala w pełni wykorzystać potencjał gruntu.
Jakie działki nadają się pod fotowoltaikę?
Wybór odpowiedniej działki to jeden z najważniejszych etapów przygotowań do budowy farmy fotowoltaicznej. Nawet najlepszy projekt i nowoczesne panele nie zagwarantują oczekiwanych zysków, jeśli teren nie spełni określonych wymagań. Odpowiedni grunt to nie tylko dobrze nasłoneczniona przestrzeń – to również lokalizacja z dobrym dostępem do infrastruktury energetycznej, właściwymi zapisami w dokumentach planistycznych oraz warunkami technicznymi pozwalającymi na bezproblemowy montaż instalacji.
Powierzchnia i kształt gruntu
Wielkość działki ma kluczowe znaczenie dla opłacalności inwestycji. Dla małych projektów wystarczające mogą być już 2–3 hektary, jednak w przypadku komercyjnych farm fotowoltaicznych optymalna powierzchnia to zwykle co najmniej 5–10 hektarów. Duże, regularne działki pozwalają na efektywne rozplanowanie rzędów paneli, minimalizując straty miejsca i maksymalizując produkcję energii.
Kształt gruntu również odgrywa rolę – działki wąskie lub o nieregularnych granicach mogą powodować trudności w rozmieszczeniu modułów oraz zwiększać koszty instalacji. Idealnym rozwiązaniem są prostokątne lub kwadratowe parcele o równomiernej powierzchni.
Warunki techniczne i dostęp do infrastruktury
Lokalizacja działki powinna zapewniać łatwy dostęp do sieci elektroenergetycznej. Bliskość linii średniego lub wysokiego napięcia znacząco obniża koszty przyłącza, a tym samym skraca czas zwrotu z inwestycji. Warto również zwrócić uwagę na ukształtowanie terenu – najlepiej sprawdzają się grunty płaskie lub lekko nachylone w kierunku południowym, co umożliwia optymalne ustawienie paneli względem słońca.
Istotny jest także dostęp do drogi publicznej umożliwiającej transport sprzętu podczas budowy oraz serwisowania instalacji. Działki trudno dostępne, wymagające przebudowy dróg lub dodatkowych inwestycji w infrastrukturę, mogą okazać się mniej atrakcyjne dla inwestorów.
Aspekty formalno-prawne
Zanim zdecydujemy się na dzierżawę lub sprzedaż działki pod fotowoltaikę, należy upewnić się, że jej status prawny pozwala na tego rodzaju inwestycję. Kluczowe znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – powinien on dopuszczać lokalizację instalacji OZE. Jeśli planu brak, konieczne może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ważny jest także rodzaj gruntu. Najbardziej pożądane przez inwestorów są grunty rolne niższych klas (IV–VI), ponieważ ich przeznaczenie na cele fotowoltaiczne jest mniej skomplikowane pod względem formalnym. Działki o wyższych klasach bonitacyjnych często wymagają dodatkowych procedur związanych z wyłączeniem z produkcji rolnej.
Nie można pominąć kwestii ochrony środowiska – tereny objęte formami ochrony przyrody, takie jak parki krajobrazowe czy obszary Natura 2000, mogą wiązać się z dodatkowymi ograniczeniami lub wręcz uniemożliwiać realizację inwestycji.
Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę?
Potencjalne zarobki z dzierżawy ziemi pod farmę fotowoltaiczną zależą od wielu czynników, dlatego trudno wskazać jedną uniwersalną kwotę. Najczęściej czynsz ustalany jest w formie rocznej opłaty za każdy hektar gruntu. W Polsce stawki mieszczą się zazwyczaj w przedziale od kilku do kilkunastu tysięcy złotych rocznie za hektar, ale w atrakcyjnych lokalizacjach z dobrym dostępem do sieci energetycznej mogą być znacznie wyższe.
Pierwszym elementem decydującym o stawce jest lokalizacja działki. Grunty położone w pobliżu istniejącej infrastruktury przesyłowej oraz w rejonach o wysokim nasłonecznieniu są szczególnie pożądane przez inwestorów. Kolejnym czynnikiem jest powierzchnia działki – większe parcele umożliwiają budowę większych farm, co zwiększa opłacalność inwestycji dla dzierżawcy i często przekłada się na wyższą stawkę czynszu.
Istotny wpływ ma również status prawny nieruchomości. Działki z uregulowanym stanem własności, wpisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod OZE, są mniej ryzykowne dla inwestora, co pozwala na lepsze warunki finansowe.
Przykłady kalkulacji opłacalności
Dla zobrazowania – działka o powierzchni 5 hektarów, położona w korzystnej lokalizacji, może przynosić właścicielowi od 50 000 do nawet 80 000 zł rocznie. Jeśli umowa podpisana jest na 30 lat z coroczną waloryzacją czynszu o wskaźnik inflacji, całkowity zysk z takiej współpracy może przekroczyć 2,5 mln zł.
Należy jednak pamiętać, że na etapie negocjacji warto patrzeć nie tylko na wysokość stawki w pierwszym roku, ale również na mechanizmy jej aktualizacji oraz zabezpieczenia w umowie. Wyższa stawka początkowa może okazać się mniej korzystna w perspektywie długoterminowej, jeśli waloryzacja jest niska lub nie uwzględnia realnych zmian kosztów życia.
Umowa dzierżawy pod fotowoltaikę – na co zwrócić uwagę?
Umowa dzierżawy ziemi pod farmę fotowoltaiczną to dokument, który będzie obowiązywał przez dziesięciolecia, dlatego każdy zapis musi być dokładnie przeanalizowany. Dobrze skonstruowana umowa chroni interesy obu stron, precyzyjnie określając prawa i obowiązki właściciela gruntu oraz inwestora.
Standardowo umowy dzierżawy w tej branży podpisywane są na 25–30 lat. To okres niezbędny, aby inwestor mógł zamortyzować koszty budowy farmy i osiągnąć zysk. Warto zwrócić uwagę, czy w umowie przewidziano możliwość wcześniejszego rozwiązania współpracy, a jeśli tak – na jakich warunkach. Brak takich zapisów może sprawić, że właściciel ziemi będzie „uwięziony” w niekorzystnej umowie przez dekady.
Jednym z najważniejszych elementów jest sposób waloryzacji czynszu. Najczęściej stosuje się coroczne podwyżki o wskaźnik inflacji publikowany przez GUS, co pozwala utrzymać realną wartość dochodów. Brak waloryzacji lub zbyt niski wskaźnik aktualizacji może w długim okresie znacząco obniżyć opłacalność dzierżawy.
Umowa powinna jasno określać, kto odpowiada za przygotowanie terenu, poniesienie kosztów przyłącza, utrzymanie porządku czy płacenie podatku od nieruchomości. W większości przypadków wszystkie koszty eksploatacyjne ponosi inwestor, jednak należy to zapisać wprost, aby uniknąć nieporozumień w przyszłości.
Warto wprowadzić zapisy chroniące właściciela ziemi w przypadku, gdy inwestor nie rozpocznie budowy w określonym czasie lub zaniecha eksploatacji farmy. Popularnym rozwiązaniem jest wprowadzenie kary umownej lub obowiązku przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po zakończeniu dzierżawy.
Dodatkowym zabezpieczeniem może być gwarancja bankowa lub kaucja, która zostanie zwrócona po zakończeniu współpracy i wywiązaniu się ze wszystkich zobowiązań.
